Kündigung Zahlungsverzug, zwei Monatsmieten
Rechtsanwalt Spöth München
Spoeth

HaraldSpoethRechtsanwaltHarald Spoeth RechtsanwaltMünchenImmobilienrechtRäumungsklageHaus und GrundWohnungenHausGrundund

Kündigung wegen Zahlungsverzug


Frage:
Der Mieter zahlt seit Monaten keine Miete mehr. Was kann ich tun?

Antwort:
Hat der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Dabei braucht er keine Kündigungsfrist einzuhalten, muss jedoch den Grund der Kündigung benennen. Im Allgemeinen genügt es, wenn der Vermieter den Mietrückstand beziffert und den Zahlungsverzug darstellt. Hat der Mieter über mehrere Monate hinweg die Miete unzulässig gemindert oder nur teilweise bezahlt, und hat der Mietrückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, kann er ebenfalls fristlos gekündigt werden. Darüber hinaus ist auch eine fristgemäße Kündigung möglich. Der Mieter muss den Zahlungsverzug jedoch verschuldet haben. Die Beweispflicht für fehlendes Verschulden, zum Beispiel plötzliche schwere Erkrankung oder unverschuldete Vermögenslosigkeit liegt beim Mieter. Daher ist auch dringend anzuraten, aufgrund des Mietrückstandes fristgemäß zu kündigen. Denn der Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt zwar die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 unwirksam werden, nicht jedoch die in Rede stehende fristgemäße Kündigung (LG München I 14 S 17678/07, BGH 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, NZM 2005 334 m.w.N).


§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

 

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

·        1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

·        2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

·        3.der Mieter

o   a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

o   b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn

·        1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

·        2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

·        3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

 

« Zurück zu Kündigung
 




Spöth



Harald Spöth auf Facebook



Harald Spöth
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht

Herzog-Wilhelm-Straße 10
80331 München

+49 (0) 89 - 51 51 88 03
Fax: +49 (0) 89 - 51 51 88 05






   
© rechtsanwalt-spoeth.de 2006  |  Impressum |  Webdesign | Partner