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Frage:
Wie erstelle ich eine formwirksame Betriebskostenabrechnung für den Mieter?

Antwort:
Eine Betriebskostenabrechnung hat nach ständiger Rechtsprechung des BGH (NZM 2003, 196) mindestens folgende Angaben zu enthalten:

    1.    Zusammenstellung der Gesamtkosten,
    2.    Angabe des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
    3.    Berechnung des Anteils des Mieters sowie
    4.    den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die Aufstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich gegliederte Darstellung der Einnahmen und Ausgaben, wobei sie als Vermieter nur diejenigen Kosten ansetzen dürfen, die ihnen auch tatsächlich entstanden sind. Umgelegt dürfen insbesondere nur
 
diejenigen Betriebskosten, die als umlagefähig eindeutig vereinbart worden sind (BayObLG, ZMR 1996, 20).

Die Aufstellung hat getrennt nach den jeweiligen Betriebskostenarten zu erfolgen, sodass der Mieter leicht nachvollziehen kann, wie sich die Beträge der einzelnen Positionen zusammensetzen.

Zweiter zwingender Bestandteil der Abrechnung ist die Mitteilung des Verteilerschlüssels für das gesamte Anwesen und die jeweilige Mieteinheit. Es reicht nicht aus, wenn Sie den Mietern einen Prozentsatz oder Anteil an den Gesamtkosten mitteilen, ohne darzulegen, wie sich dieser Anteil rechnerisch zusammensetzt.
Sie müssen anhand der gesamten Betriebskosten für das Anwesen darstellen und erläutern, welchen Verteilerschlüssel, gegebenenfalls für einzelne Positionen, Sie verwenden und wie sich der Anteil des Mieters errechnet. Es dürfen auch grundsätzlich nur diejenigen Betriebskosten angesetzt werden, die während der abzurechnenden Verbrauchsperiode entstanden sind. Liegt eine nach der vertraglichen Gestaltung geschuldete umlegbare Position zum Abrechnungszeitpunkt noch nicht vor oder ist mit einer rückwirkenden Erhöhung zu rechnen, so müssen Sie als Vermieter in der Abrechnung einen Vorbehalt erklären.

Abschließend sind die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters in Abzug zu bringen. Die Betriebskostenabrechnung ist binnen Jahresfrist nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zuzustellen, da sonst die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB greift und Sie mit der Geltendmachung von Nachforderungen ausgeschlossen sind.

Rechtsprechung:

 

 

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