Rechtsanwalt Spöth München
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OLG Hamburg, Beschluss vom 21.07.05, 2 Wx 18/04 Umstellung einer Ölzentralheizung auf Fernwärme: 

 
 
Sachverhalt:
 
Die in einer Wohnanlage vorhandene Ölheizungsanlage ist nicht mehr geeignet, die gesetzlich vorgeschriebenen Werte einzuhalten. Sie muss daher erneuert werden. Die Eigentümergemeinschaf beschließt, die Ölheizung nicht zu erneuern, sondern auf eine andere Art der Beheizung - nämlich Fernwärme - umzustellen. Dies ist zulässig. Das OLG Hamburg verneint eine sogenannte bauliche Veränderung. Läge eine solche vor, so bedarf die Umstellung der Beheizung grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Bei Umstellung auf Fernwärme handele es sich jedoch um keine bauliche Veränderung, sondern lediglich um eine sogenannte modernisierende Instandsetzung, die auch mehrheitlich beschlossen werden kann. Die Instandhaltung, bzw. Instandsetzung sei nicht nur auf die bloße Erneuerung oder das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt. Sie umfasst auch die technische Weiterentwicklung sowie den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse. Auch eine bauliche Veränderung, die über den bisherigen Zustand hinausgeht, gleichzeitig eine technische bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung des Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung. Maßgeblich ist dabei die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, die Umweltverträglichkeit, etc. 
 
Grundsätzlich sei der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich Denkenden und Erneuerungen gegenüber aufgeschlossenen Eigentümers zu berücksichtigen. Deshalb entspräche es ordnungsgemäßer Verwaltung, die (veraltete) Beheizung der Anlage von Ölbeheizung auf Fernwärme umzustellen. Das Gericht berücksichtigte dabei auch die künftigen gesetzlichen Vorschriften. 
 
Die Problematik der Umstellung von bestehenden Heizsystemen wird daher auch wegen der bereits geltenden Energieeinsparverordnung erhebliche Relevanz erfahren. 



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Harald Spöth
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht

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