Rechtsanwalt Spöth München
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OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.03.05, Az: 20 W 153/03 
 
 
Ein Beschluss der Eigentümer, der einen Verwalter eine Zusatzvergütung für Leistungen gewährt, die dieser nach dem bestehenden Verwaltervertrag auch ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen hat, kann gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Die Gemeinschaft hat im konkreten Fall beschlossen, dass der Verwalter berechtigt sein soll, auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einen Steuerberater zu beauftragen, der künftig die Abrechnung der an die Versorgungsunternehmen gezahlten Entgelte durchführen sollte. Amts-, Land- und Oberlandesgericht haben übereinstimmend festgestellt, dass dies gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Die Abrechnung gehört zu dem eigenen Pflichtenkreis des Verwalters. Deshalb ist es unzulässig, Aufgaben, die dem Verwalter obliegen, auf einen Dritten zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten der Gemeinschaft zu überbürden. Generell dürfte ein Beschluss der eine Zusatzvergütung für Leistungen gewährt, die der Verwalter ebenfalls nach dem bestehenden Verwaltervertrag auch ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen hat gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen.. 
 
Ergibt sich also aus dem Verwaltervertrag, dass der Verwalter verpflichtet ist, bestimmte Leistungen zu erbringen, so können diese nicht auf Kosten der Eigentümergemeinschaft auf einen Dritten übertragen werden. 

Das Gericht hatte auch über Folgendes zu entscheiden: 
 
In der gleichen Eigentümerversammlung wurde beschlossen, den Verwalter auf weitere 5 Jahre zu bestellen. Zwar ist eine wiederholte Bestellung des Verwalters zulässig, sie kann jedoch frühestens 1 Jahr vor Ablauf der ursprünglichen Bestellungszeit gefasst werden. Im konkreten Fall wollten die Eigentümer bereits vor mehr als 1 Jahr vor dem Ablauf der ursprünglichen Bestellungszeit - also verfrüht - den Verwalter auf weitere 5 Jahre bestellen. Auch dies ist nicht möglich. 
 

Ein entsprechender Beschluss ist auch nicht lediglich teilnichtig, mit der Folge, dass die Bestellung auf die kürzere, zulässige Laufzeit wirksam wäre, sondern nach den Feststellungen des OLG Frankfurt sogar absolut nichtig. Ein solcher Eigentümerbeschluss müsste also nicht einmal innerhalb der Anfechtungsfrist von 1 Monat angefochten werden, sondern die Eigentümer können sogar nach Ablauf der Anfechtungsfrist die Nichtigkeit einwenden. Dies wiederum führt dazu, dass grundsätzlich ein jeder Wohnungseigentümer - mangels wirksamer Bestellung eines Verwalters - eine erneute Verwalterbestellung verlangen kann.  




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Harald Spöth
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht

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