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Staffelmiete trotz sinkendem Mietpreisniveau


Vereinbaren die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses eine Staffelmiete, wonach sich die Anfangsmiete turnusmäßig z.B. jährlich um einen bestimmten Betrag bzw. Prozentsatz erhöht, bleibt der Mieter auch dann an die vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, wenn das allgemeine Mietniveau für vergleichbare Räume - entgegen den Erwartungen der Parteien - gravierend absinkt. Dies hat der BGH nunmehr in letzter Instanz entschieden.

Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die Vereinbarung einer langfristigen Staffelmiete zwar für beide Parteien eine zuverlässige Kalkulationsgrundlage schafft, dabei jedoch auch regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit besteht, dass die vereinbarte Miete im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung der marktüblichen Miete abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei - hier der Mieter, sofern die Parteien für diesen Fall nicht ausdrücklich eine anderweitige Regelung getroffen haben.

Der Mieter hat auch wegen der dann vorliegenden Äquivalenzstörung keinen Anspruch auf Abänderung der Staffelmietvereinbarung. Zwar muss ein gegenseitiger Vertrag an die veränderten Umstände angepasst werden, wenn die Geschäftsgrundlage durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört ist, dass das von einer Partei zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten ist. Diese Grenze ist aber jedenfalls dann nicht überschritten, wenn die Bindung an den Vertrag - anders als z. B. bei Erbbauverträgen - nur noch wenige Jahre (hier: 4 Jahre) besteht. Auch die Tatsache, dass der Mieter mittlerweile vergleichbare Räume zu einer wesentlich günstigeren Miete anmieten könnte, führt nicht zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung (BGH, Urteil v. 8.5.2002, XII ZR 8/00, MDR 2002, S. 1114).

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