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Formale Anforderungen an die Schriftform


Mietverträge, die für längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen werden, bedürfen der Schriftform, § 566 Satz 1 BGB. Dies gilt auch für nachträgliche Änderungen und Ergänzungen.

Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet, § 126 Abs. II BGB. Ein bloßer Briefwechsel genügt daher nicht (BGHZ 99, 54, 58). Das OLG Hamburg hatte folgenden Fall zu entscheiden: Der Vermieter machte dem Mieter ein schriftliches Angebot zur Änderung des Mietvertrages, welches vom Vermieter unterschrieben war. Der Mieter unterschrieb auf diesem Schreiben mit dem Zusatz "mit dem Inhalt des Schreibens erklären wir uns einverstanden". Das Reichsgericht hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 1922 (RGZ 105, 60, 61f) die Meinung vertreten, die Annahmeerklärung des Mieters hätte vom Vermieter wiederum eigenhändig unterzeichnet werden müssen, es sei denn, die Vertragsparteien hätten den angebotenen Vertragstext in eine besondere Urkunde aufgenommen und beide unterzeichnet. Das OLG Hamburg hält dies zu Recht für überzogen formaljuristisch. Ausreichend ist, wenn das Angebot unterschrieben ist und die andere Seite auf demselben Schriftstück Ihr Einverständnis erklärt und unterschreibt, ohne weitere Zusätze oder Änderungsvorschläge zu machen und dies mit beiden Unterschriften versehene Schreiben wiederum an den Vermieter zurückschickt. Der BGH hat diese Rechtsmeinung nicht beanstandet (OLG Hamburg, Urteil vom 22.4.1998, Az: 4 U 116/97 und BGH, Beschluss vom 16.2.2000, Az: XII ZR 162/98, WM 2000, 351).

Der BGH hatte folgenden Fall zu entscheiden: Ein ursprünglich formgerecht abgeschlossener Mietvertrag wurde dahin abgeändert, dass der Mieter weitere Flächen hinzu mietete und statt ursprünglich einer OHG nunmehr eine GmbH Mieter war. Für diese Änderungen wurde die Schriftform nicht eingehalten. Der ursprüngliche Vertrag verlängerte sich jeweils um ein Jahr und war mit einer Frist von 12 Monaten kündbar. Der Mieter kündigte mündlich mit der gesetzlichen Frist des § 565 Abs. I a BGB (6 Monate zum Ablauf eines Kalendervierteljahres), und zwar, wie der BGH entschieden hat, zu Recht.

Der Mieterwechsel war ebenso formbedürftig wie die nicht nur unwesentliche Erweiterung des Mietgegenstandes. Die Schriftform wurde nicht eingehalten, so dass gemäß § 566 Satz 2, 1. Halbsatz BGB der gesamte Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Eine Kündigung ist jedoch nicht für eine frühere Zeit als für den Schluss des 1. Jahres zulässig, § 566 Satz 2, 2. Halbsatz BGB.

Diese Jahresfrist beginnt mit dem Abschluss des nicht formgerechten Änderungsvertrages. Die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen sind jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn sie länger sind als die gesetzliche Kündigungsfrist. Die Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses muss nicht schriftlich erklärt werden. § 564 a BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Die Schriftformklausel im ursprünglichen Mietvertrag gilt nicht für eine einseitige Kündigungserklärung, da diese keine Änderung, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat (BGH, Urteil vom 29.3.2000, Az: XII ZR 316/97; NZM 2000, 545).

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