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Mietrechtsänderungsgesetz

Mietrechtänderungsgesetz- was ändert sich ?

Zum 01.02.2013 hat der Bundesrat das neue Mietrechtänderungsgesetz verabschiedet. Kernelemente sind die Vereinfachung der energetischen Sanierung sowie Abhilfe gegen das sogenannte Mietnomadentum zu schaffen. Weiter wurde das sogenannte Contracting auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Der Vermieter kann in Zukunft die Beheizung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellen. Ebenfalls wurde das "Münchner Modell" bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nach § 577 a BGB unterbunden.

Im Einzelnen:
 
Räumung durch einstweilige Verfügung
 
Eine der wichtigsten Änderungen zur Neuregelung des Mietrechts stärkt die Position des Vermieters und schafft Abhilfe gegen das so genannte Mietnomadentum. Nunmehr wird es Mietern erschwert, Räumungen dadurch zu verhindern, dass Personen in Wohnungen aufgenommen werden, gegen die der Vermieter keinen Titel hat und durch die die Räumung verhindert wird. Gegen solche Personen können Vermieter künftig eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht erwirken und kurzfristig einen ergänzenden Räumungstitel schaffen.
 
Überdies darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nunmehr wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. Weiter ist es möglich eine Räumung bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs durch einstweilige Verfügung zu räumen, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung im Hauptsacheverfahren nicht Folge geleistet.
 
Das Mietrechtänderungsgesetz sieht weiter vor, das Räumungsverfahren bei Gerichten künftig vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden müssen.
 
Berliner Räumung
 
Die so genannte Berliner Räumung, welche in der Kanzlei des Unterfertigten bereits seit Jahren erfolgreich durchgeführt wird, wurde nunmehr vom Gesetzgeber normiert. Bei dieser alternativen Räumungsmöglichkeit handelt es sich um einen für den Vermieter günstige Räumungsmöglichkeit, da die meist hohen Räumungskostenvorschüsse für den Gerichtsvollzieher nicht anfallen. Bei einer so genannten Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters und macht sein Vermieterpfandrecht geltend. 
Der Vermieter kann sodann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann der Vermieter jederzeit vernichten. Hierbei hat der Vermieter hinsichtlich der Maßnahme Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Fordert sodann der Mieter die Sache beim Vermieter nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Vermieters in den Besitz ab, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Die Sachen sind sodann zu versteigern. Die Versteigerung hat durch einen für den Versteigerungsort bestellten Gerichtsvollzieher oder zur Versteigerung befugten anderen Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer öffentlich zu erfolgen (öffentliche Versteigerung).
Zeit und Ort der Versteigerung sind unter allgemeiner Bezeichnung der Sachen öffentlich bekannt zu machen. Der Erlös fließt sodann dem Vermieter zu. Ein übersteigender Erlös - in der Regel nicht zu erwarten - fließt sodann dem Mieter zu.
 
Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund
 
Wie bereits von mehreren Amtsgerichten anerkannt normiert nunmehr der Gesetzgeber die Nichtzahlung der Kaution als Grund zur fristlosen Kündigung.
Vermieter können nunmehr ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe im Verzug ist, die zwei Kaltmieten entspricht. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass den Mietern generell das Recht zusteht die Miete in drei monatlichen Raten zu bezahlen. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung der Rückstände unwirksam zu machen.
 
Absenkung der Kappungsgrenze
 
Die Bundesländer können in Zukunft in Gebieten, in denen ein Mangel an Wohnraum herrscht die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 % in drei Jahren auf 15 % senken. Es ist davon auszugehen, dass der bayerische Gesetzgeber für die Stadt München eine solche Rechtsverordnung erlässt. Dies kann jedoch nur für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren erfolgen.
 
Mieterhöhung 
 
In § 558 Abs. 2 S. 1 (Mieterhöhung) werden nach dem Wort "Lage" die Wörter "einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit" eingefügt. Die energetische Beschaffenheit der Wohnung muss daher in Zukunft bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Merkmal berücksichtigt werden. Demnach ist den Vermietern zu raten, nunmehr unverzüglich zur Vermeidung der abgesenkten Kappungsgrenze sowie zur Berücksichtigung des Wohnwertmerkmals „energetische Beschaffenheit“ noch ein Mieterhöhungsverlangen bis zum 1.4.2013 auszusprechen.
Es ist hier auch zu erwarten, dass der Mietspiegelersteller, die Landeshauptstadt München, dieses Wohnwertmerkmal bei der Erstellung des Mietspiegels 2013 berücksichtigt. Demnach werden nicht energetisch sanierte Anwesen zukünftig in der Bewertung durch den Mietspiegel an Wert verlieren. Die Durchsetzung der Erhöhung auf die ortsübliche Miete, wird daher in Zukunft erwartungsgemäß schwieriger werden.
 
Vereinfachte Durchsetzung der energetischen Modernisierung
 
Die energetische Wohnraumsanierung ist ein zentrales Element der Energiewende und diese wird durch den Gesetzgeber nunmehr durch das Mietrechtänderungsgesetz vorangetrieben. Die Neuregelungen sollen die Lasten der energetischen Sanierung angemessen auf Vermieter und Mieter verteilen. Nach einer energetische Modernisierung profitieren die Mieter insbesondere von geringeren Heiz- und Nebenkosten sowie von einem höheren Wohnwert. Auch sieht das Gesetz vor, dass Mietminderungen durch den Mietern zukünftig erst nach drei Monaten geltend gemacht werden können.
Der Vermieter kann jährlich max. 11 % der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen.
 
Hierbei sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Energie oder nicht erneuerbare Primärenenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erfüllt wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, un die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind, oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
 
Der Gesetzgeber stellt nunmehr klar, dass klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, der Mieter zwar dulden muss, dem Vermieter doch nicht zur Mieterhöhung berechtigen.
Grundsätzlich hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Eine Duldungspflicht besteht nur dann nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einem Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie vor Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.
Konnte der Mieter bislang den Beginn von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vortrag, die-se wären für ihn eine unzumutbare Härte verzögern, so sieht der Gesetzgeber nunmehr diese Härteprüfung im späteren Mieterhöhungsverfahren vor.
Dies führt zwar zum einen zunächst zu Modernisierungen, welche ohne Verzögerungen durchgeführt werden können zum anderen jedoch zu Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten der Modernisierungsmaßnahme. Beruft sich also ein Mieter später darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht leisten könne, so kann der Vermieter zwar die geplante Maßnahme durchführen, die Miete jedoch nicht erhöhen. Dies jedoch nur, wenn der Einwand berechtigt ist. 
Die Praxis zeigt, dass diese Einwände bisher nicht oder selten erhoben wurden. Überdies hat der Mieter dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt.
Härtegründe sind im Hinblick auf die Mieterhöhung nur dann zu berücksichtigen, wenn sie spä-testens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. Die Regelung hinsichtlich der Durchsetzung von Härtegründen ist durch Vereinbarung zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar.
 
Überdies hat der Gesetzgeber nunmehr Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisie-rungsmaßnahmen als zulässig in das Gesetz aufgenommen. Demnach können die Vertragsparteien nach Abschluss des Mietvertrages aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme Vereinbarungen treffen, insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, der Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, sowie über die künftige Höhe der Miete. Diesbezüglich wird auf die Modernisierungsvereinbarung des Haus- und Grundbesitzervereins München e.V. und des Mietervereins hingewiesen.
 
Contracting
 
Mit der Umstellung auf Wärmecontracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter auf die Versorgung durch gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen. Hierfür gelten jedoch nachfolgende Voraussetzungen:
 
1. die Wärme muss aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert werden und 2. die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. 
 
In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Überdies hat der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). Die Bundesregierung wird hierzu noch eine Rechtsverordnung erlassen, welche die Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach vorstehender Maßgabe.
 
Unterbindung des "Münchner Modells "bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nach § 577 a BGB.
 
§ 577 a BGB schützt derzeit Mieter bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen vor Eigenbedarfskündigung für drei Jahre. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräumen) bis auf zehn Jahre verlängern. Das so genannte "Münchner Modell" hat bisher durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer Personengesellschaft ermöglicht, ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel zu erwerben um ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen durch Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen und sodann die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Auf diese Weise wurde der in § 577 a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohnungseigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird durch den Gesetzgeber nunmehr geschlossen, indem er die Kündigungsbeschränkung auf Personengesellschaften oder bei Veräußerung an mehrere Erwerber ausweitet. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehörten oder anghören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
 
Inkrafttreten
 
Nach der am 1.2.2013 erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nur noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich Anfang April oder Anfang Mai 2013 Inkrafttreten.
 
Harald Spöth
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
 



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