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Auch bei Geschäftsräumen keine kurzfristige Verwirkung von Mieterrechten


Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages positive Kenntnis von einem Mangel der Mietsache (z. B. undichte Fenster), sind Ansprüche wegen dieses Mangels (z. B. Mietminderung oder Schadenersatz) ausgeschlossen. Entsteht der Mangel während der Dauer des Mietverhältnisses oder erkennt der Mieter einen bereits bestehenden Mangel erst später, muss er dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er dies und zahlt ferner die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter, hatte er nach der bis 01.09.2001 geltenden Rechtslage seine Rechte auf Mietminderung und Schadenersatz bereits nach einem Zeitraum von 6 Monaten verloren. So hatte der BGH zum alten Mietrecht unter analoger, d. h. sinngemäßer Anwendung des § 539 BGB a. F. entschieden. Dies galt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.
Nach der Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform soll eine analoge Anwendung auf nachträgliche Mängel nicht mehr in Frage kommen. In diesem Fall soll grundsätzlich nur noch der neue § 536 c BGB gelten. Danach muss der Mieter dem Vermieter nachträglich auftretende Mängel unverzüglich anzeigen und kann Gewährleistungsrecht grundsätzlich nur so lange nicht geltend machen, bis die Mängelanzeige erfolgt ist. Nach der Mängelanzeige soll der Mieter seine Rechte (entgegen der BGH-Rechtsprechung) wieder geltend machen dürfen.
Unter Berücksichtigung dieser Gesetzesbegründung hat der für das Wohnungsmietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH bereits mit Urteil vom 16.07.2003 (VIII ZR 274/02, WuM 2003, 440) seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass der Mieter das Recht zur Mietminderung jedenfalls nicht bereits nach 6 Monaten verliert.
Dieser Rechtsprechung hat sich nunmehr auch der für das gewerbliche Mietrecht zuständige 12. Zivilsenat - ebenfalls entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung - angeschlossen. Auch der Geschäftsraummieter verliert daher seine Rechte nicht bereits nach 6-monatiger vorbehaltloser Mietzahlung.

Die naheliegende Frage, wie lange der Mieter nunmehr Zeit hat, eine Mietminderung geltend zu machen, hat allerdings nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch der BGH bisher offen gelassen und die Entscheidung an die Instanzgerichte verwiesen. Nach einem Urteil des LG Berlin vom 09.03.2004 (64 S 148/03, NJOZ 2004, 2873) hat der Mieter Minderungsansprüche jedenfalls auch dann noch nicht verwirkt, wenn er den Mangel stillschweigend über einen Zeitraum von 8 ½ Monaten hingenommen hat (BGH, Beschluss v. 16.02.2005, XII ZR 24/02, NZM 2005, 303).

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