BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -
ZPO § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2;
BGB §§ 558 Abs. 1, 2, 558 d
Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO
im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in
die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als
Schätzgrundlage zur Verfügung steht.
Beklagten sind Mieter einer 59,92 m2 großen Wohnung im 1953 errichteten
Haus der Klägerin. Der Mietzins betrug zuletzt 308,30 € brutto kalt
(= 5,15 €/m2). Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2000 und den
darin für vergleichbare Wohnungen angegebenen Oberwert des Feldes D5 angegebenen
Mietzins von 4,04 €/m2 zuzüglich 0,11 €/m2 für das Sondermerkmal
Gartennutzung und 1,50 €/m2 Betriebskosten verlangte die Klägerin mit Schreiben
vom 22. Dezember 2002 von den Beklagten eine Mieterhöhung auf
338,55 € brutto kalt (= 5,65 €/m2) monatlich. Die Beklagten stimmten der begehrten
Mieterhöhung nicht zu.
Mit ihrer Klage haben die Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen,
einer Erhöhung des Mietzinses ab 1. März 2003 auf monatlich 338,55 € zuzustimmen.
Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch
der Klägerin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zu der geltend gemachten
Mieterhöhung verneint.
1. Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß auf die von
der Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziffer 2 EGBGB
ergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil das Mieterhöhungsverlangen
nach dem 1. September 2001 gestellt wurde. Ferner hat es
zu Recht angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen ausreichend erklärt
und begründet, mithin im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam
war.
2. Die Rüge der Revision (§§ 286, 287 ZPO), das Berufungsgericht habe
die örtliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 BGB) verfahrensfehlerhaft festgestellt,
greift nicht durch.
Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom
Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter
geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter
- wie hier - auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese
Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen
Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat
der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise
verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW
2004, 1379 unter II 2 c). Er hat mithin die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsübliche
Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung
innerhalb der Spanne einzustufen (vgl. MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl.,
§ 558 Rdnr. 8; § 558 b Rdnr. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 561, III
Rdnr. 755; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b
Rdnr. 121). Die zur Einordnung der fraglichen Wohnung in die Mietzinsspanne
erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei
getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO).
a) Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, daß
hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2003 (Amtsblatt für
Berlin vom 27. März 2003, S. 1121 ff.) gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung
des § 292 ZPO eingreift. Nach § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet,
daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
wiedergeben. Einen über den Oberwert des Mietspiegels hinausgehenden
Mietzins verlangt die Klägerin nicht.
b) Die Auffassung der Revision, für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung
reiche bereits aus, daß sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im
Rahmen des Mietspiegels halte, greift nicht durch. Es mag zwar richtig sein,
daß die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich
innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die
ortsübliche Miete übersteigt, erfordert indes im Prozeß eine konkrete Feststellung
der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.
Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne
übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im
Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (vgl. Senatsurteil vom
12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 c; Münch-
KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III
Rdnr. 561, 755; zu § 2 MHG a.F.: Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz
und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 173; a.A. Blümmel GE
2003, 1005, 1006).
c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die konkrete ortsübliche
Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß
§ 287 ZPO ermittelt. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht zu beanstanden,
daß es den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens
vollständig aufgeklärt hat (§ 286 ZPO).
aa) Die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO sind gegeben.
Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb
der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten
gemäß §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO wäre im
vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden,
der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung
der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht
(vgl. BVerfG, NJW 1992, 1377; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b
Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 121; Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 743, 747f, 753; Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 558 b Rdnr. 41; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-
raummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 83; Börstinghaus NZM 2002, 273, 278; a. A. OLG
Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804).
Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung
der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen
(BVerfGE 37, 132, 143). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen
Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358;
Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 560). Ein Sachverständiger müßte im Rahmen
der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung
die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative
Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 102, 104, 121; Sternel, Mietrecht,
3. Aufl., III Rdnr. 565 f.; zu § 2 MHG a.F.: Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz
und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 174a, 178).
bb) Ein Sachverständigengutachten, das die obengenannten Voraussetzungen
erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu
diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,30 €/m2 bis 4,43 €/m2 einzuordnen.
Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn
- wie hier - zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern
der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1
BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.
Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen,
die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung
beteiligten Experten getragen werden (Berliner Mietspiegel 2003, aaO, Ziffer 4,
S. 1123). Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als
auch der Rechtsprechung (Berliner Mietspiegel 2003, aaO, Ziffer 12, S. 1143).
Wenn - wie die Revision meint - auch bei Vorliegen eines qualifizierten Miet-
spiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung
einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre
verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines
qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch
das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche
Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im
Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern
oder sogar aufzehren können (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes
BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerwG, NJW 1996, 2046,
2047).
cc) Eine Verletzung des Grundsatzes auf rechtliches Gehör (Art. 103
Abs. 1 GG) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht gegeben. Das Verfahrensgrundrecht
des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, daß Beweismittel
aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt
bleiben (BVerfG, WuM 1991, 523). Die gerichtliche Verwendung eines geeigneten
Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungsrechtlich
unbedenklich. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin,
daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich
breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger
mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert
des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis
stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes
BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerfG, WuM 1991, 523; WM 1992, 707, 708;
BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).
d) Das Berufungsgericht hat auch das ihm gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eröffnete
Schätzermessen ohne Rechtsfehler ausgeübt.
aa) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterlichen
Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft
werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich
falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die
Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind (vgl.
Senatsurteil vom 9. Juni 1999 - VIII ZR 336/98, NJW 1999, 3487 unter II 4
m.w.Nachw.). Der Tatrichter muß bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen
Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben
(Urteil vom 18. Februar 1993 - III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795 unter II 2
m.w.Nachw.). Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der Tatrichter die tatsächlichen
Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (Urteil
vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873, 874 unter 4
m.w.Nachw.).
bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht vorliegend beachtet. Es
hat als Grundlage der Schätzung die unter Ziffer 12 des Berliner Mietspiegels
veröffentlichte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zugrundegelegt.
Dies ist nicht zu beanstanden. Die Orientierungshilfe enthält 5 Merkmalsgruppen
(Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld), die jeweils
wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung aufführen
und Einfluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben können (Berliner
Mietspiegel 2003, Amtsblatt für Berlin 2003 vom 27. März 2003, S. 1143 f.). Die
Berücksichtigung dieser Merkmale wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
empfohlen (Berliner Mietspiegel ebenda). Da die auf allgemeinen
Erfahrungen beruhende Orientierungshilfe einen Einfluß der Merkmalsgruppen
auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wiedergibt und deshalb eine
Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, kann - was revisionsrechtlich
allein überprüfbar ist - nicht festgestellt werden, daß das Berufungsgericht
bei der Heranziehung der Orientierungshilfe grundsätzlich falsche oder
offensichtlich unrichtige Erwägungen angestellt hat. Auch wenn der Orientierungshilfe
die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt (vgl.
Berliner Mietspiegel 2003, aaO, S. 1121, 1123), hindert dies entgegen der Auffassung
der Revision ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO
nicht; hätte eine Orientierungshilfe Vermutungswirkung (§§ 558 d Abs. 3 BGB,
292 ZPO), wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Schließlich hat das Berufungsgericht
sich auch nicht fälschlich an die Orientierungshilfe für gebunden
gehalten, sondern sein Schätzermessen ausreichend ausgeübt (vgl. Staudinger/
Emmerich, BGB (2003), § 558 b Rdnr. 32). Es hat die Orientierungshilfe
unter anderem deshalb herangezogen, weil ihr wie dem Mietspiegel eine umfassende
Datenmenge zugrunde liegt und so erwartet werden kann, daß die
Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden.
Das Berufungsgericht hat hinzugefügt, von einem Sachverständigengutachten
seien, da dem Sachverständigen in der Regel umfangreichere Datenmengen
nicht zur Verfügung stünden, in der Regel keine besseren Erkenntnisse zu erwarten.
Die von dem Berufungsgericht aufgrund der Orientierungshilfe im einzelnen
vorgenommene Spanneneinordnung wird von der Revision nicht angegriffen.
BGH, Urteil vom 20.04.2005- VIII ZR 110/04
Landgricht Berlin
AG Wedding
