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Umwandlungsverbot MünchenUmwandlung trotz Umwandlungsverbot- wie Hauseigentümer ihren Anspruch auf Aufteilung noch durchsetzen können

Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes gilt ab 1. März 2014.


Ab dem 01.03.2014 gilt nunmehr nach der Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes ein Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten.

Der Ministerrat der Bayerischen Staatsregierung hat am 04.02.2014 die Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes beschlossen, mit der durch eine Ergänzung der Verordnung zur Durchführung des Wohnrechts und des Besonderen Städtebaurechts (DVWoR) ein Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten nach§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB begründet wird.

Die Erhaltungssatzung ist für Kommunen ein Instrument, um Mietsteigerungen zu bremsen und damit eine Aufwertung in bestimmten Gebieten zu verlangsamen, den Wandel sozial verträglicher zu gestalten. Bislang bedarf es demnach für einen Abriss, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Genehmigung.

Für den Bereich der Landeshauptstadt München bestehen derzeit 17 Erhaltungssatzungen gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Zuletzt kamen das Sankt-Benno-Viertel in der Maxvorstadt sowie das Gebiet um Hohenzollernplatz und Hohenzollernstraße in Schwabing hinzu. Die Satzung für den Pündter- und Viktoriaplatz wurde um den Bonner Platz erweitert. Zu den weiteren Erhaltungssatzungsgebieten gehören begehrte Wohnviertel wie das Gärtnerplatzviertel, das Schlachthofviertel, Haidhausen-Mitte, das Gebiet um die Georgenstraße und die Siedlung Alte Heide in Schwabing. Auch für Sendling, dem Harras, Baldeplatz, Ludwigsvorstadt, Neuhausen, Milbertshofen, dem Gebiet um die Tegernseer Landstraße Forggenseestraße sowie der Unteren Au wurde eine Erhaltungssatzung beschlossen.
Der Begriff Umwandlungsverbot ist sicherlich falsch. Dem Hauseigentümer wird nicht verboten, sein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Vielmehr muss er ein besonderes Genehmigungsverfahren durchlaufen. Diese Neuregelung wirkt dann in der Weise, dass das Grundbuchamt ohne Genehmigung der Landeshauptstadt München die Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch nicht vollzieht. Zuständig für die Erteilung dieser Genehmigung ist das Sozialreferat der Landeshauptstadt München, Amt für Wohnen und Migration.

Die Genehmigung darf nach § 172 Abs. 4 BauGB jedoch nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Damit kann für die in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen geschützt werden, so BVerfG DVBl. 1987, 465.

Somit haben Hauseigentümer auch nach Inkrafttreten der Verordnung einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Aufteilung. So muss die Aufteilung genehmigt werden, wenn

  • auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist;
  • die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
  • die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient,
  • das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
  • das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
  • ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
  • das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
  • sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

Fazit: Es ist jedem Hauseigentümer zu empfehlen, die vorsorgliche Aufteilung zu betreiben. Hier hatte Haus und Grund München bereits im Jahre 2012 seinen Mitgliedern die vorsorgliche Aufteilung empfohlen. Tatsächlich steht die Aufteilung nur unter Genehmigungsvorbehalt. Es ist jedoch zu befürchten, dass ein generelles Umwandlungsverbot für Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungen in München kommt, was von der SPD- Fraktion schon seit 25 Jahren gefordert wird. Nunmehr ist die Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes ab 1. März 2014 in Kraft getreten und als ein Geschenk der Münchner CSU für die Münchner Mieter zur Kommunalwahl am 16. März zu sehen.




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Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht

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