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 Blog - Streifzüge durchs Amtsgericht München und weiterer Kammern


Wir möchten Ihnen hier Urteile des Amtsgerichts München der Abteilung 4-Miet-und Wohnungseigentumssachen-sowie Urteile der 1./14./15./31./36. Kammer des Landgerichts München I vorstellen und sind gerne auch an ihrer Meinung interessiert. Sie haben die Möglichkeit diese zu kommentieren. Vielleicht helfen diese Endurteile bei Ihrer täglichen Arbeit.  

 

 

 

 

 

Kündigungsfolgeschaden

Veröffentlicht von Harald Spoeth (harald.spoeth) am 29 Feb 2012
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Urteil des Amtsgerichts Münchens vom 1.2.2012 Geschäftsnummer : 472 C 19739/11

I.  Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch dazu verurteilt, an die Klägerin EUR 2.374,44 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 12.08.2011 zu zahlen.

II. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

III. Die Widerklage wird abgewiesen.

IV. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 30 %, die Beklagten 70 %.

V. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages.

Für die Beklagten ist das Urteil in Ziffer IV. vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 %

des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in

gleicher Höhe leisten.

VI. Der Streitwert wird festgesetzt auf EUR 5.924,44.

Tatbestand

Die Klägerin macht von den Beklagten Schadensersatz als Kündigungsfolgeschaden aus einem Wohnraummietvertrag geltend. Im Wege der Widerklage begehren die Beklagten ausstehenden Mietzins.

Mit Mietvertrag vom 15.10.2009 vermieteten die Beklagten an die Klägerin eine im Anwesen Z...  München im Erdgeschoß gelegene Gartenwohnung, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche mit Vorratskammer, einem BadIWC, einer Terrasse sowie den im Unterge­schoß befindlichen Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz. Die monatliche Miete betrug zuletzt EUR 765,00 zuzüglich des Tiefgaragenstellplatzes in Höhe von EUR 35,00 sowie Betriebskostenvor­auszahlung in Höhe von EUR 150,00 monatlich.

Ziffer 6.4 des Mietvertrages lautet im letzten Satz:

"Der Vermieter haftet auf Schadenersatz wegen Mängeln der Mietsache und Verzug mit der Beseitigung eines Mangels nur, wenn dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt .

Im Oktober 2009 teilten die Beklagten der Klägerin mit, dass es im Schlafzimmer bei einem Vor­mieter bereits einmal zu leichtem Schimmelbefall gekommen sei, welcher aus falschem Nutzer­ und Lüftungsverhalten der Vormieter resultiere.

Bereits kurze Zeit nach Einzug der Klägerin in die streitgegenständliche Wohnung am 01 .11 .2009 sei dann tatsächlich in der streitgegenständlichen Wohnung erneut massiv Schimmel aUfgetreten. So habe die Klägerin bereits nach vier Wochen erste grau-schwarz gefleckte Stellen in der Schlaf­zimmerecke festgestellt. Der Schimmel habe sich rasch zu sehr starkem Befall entwickelt. Ferner sei es im zur Küche gehörigen Kämmerchen zu ungewöhnlich starkem Schimmelbefall an der links gegenüber dem Eingang gelegenen Ecke, und zwar in allen Bereichen bis zu 3 cm über der Fuß­bodenleiste, gekommen. Im Arbeitszimmer der Wohnung habe sich etwa acht Wochen nach Ein­zug schwarzer pünktchenförmiger Schimmel im Bereich der linken und rechten Wandecke gegen­über des Eingangs gebildet. Der starke Schimmel habe zu Kolonien kleiner Silberfischchen in der gesamten Wohnung geführt. Teilweise sei das Ungeziefer auch aufs Bett und über die Wände ge­krabbelt.

Vorbezeichnete Mängel seien durch die Prozessbevollmächtigte der Klägerin mit Schreiben unter dem 07.04.2010 mitgeteilt worden. Dabei seien die Beklagten zur Mangelbeseitigung bis zum 30.05.2010 aufgefordert worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird Bezug ge­nommen auf die Anlage K 2. Mit Schreiben vom 09.04.2010 habe die Beklagte unter Hinweis auf ein Gutachten die Mangelbeseitigung verweigert, da der Schimmel nutzungsbedingt aufgetreten sei (Anlage K 3). Mit Schreiben unter dem 02.04.2010 seien die Beklagten durch Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin erneut zur Beseitigung der Schäden aufgefordert worden. Eine Mangelbeseitigung sei in der Folge durch die Beklagten nicht vorgenommen worden.

Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 30.08.2010 erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen­ Gebrauchs der Wohnung zum 31 .10.2010. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf Anlage K 7 verwiesen.

Mit der Klage macht die Klägerin den ihr entstandenen Kündigungsfolgeschaden in Höhe von ins­gesamt EUR 4.174,44 geltend. Die Klageforderung ergibt sich aus nachfolgenden EinzeIpositio­nen:

-Sachverständigengutachten Schramm EUR 509,91 (Anlage K 8)

-Umzugskosten Firma SRB EUR 1.010,31 (Anlage K 9)

-Umzugskartons von Firma Hornbach EUR 28,50(Anlage K 10)

-Nachsendeauftrag Post EUR 15,20 (Anlage K 11)

-Ummeldegebühr EUR 11 ,00 (Anlage K 12)

-Rechtsanwaltskosten EUR 775,64 (Anlage K 13)

-Ungezieferbekämpfung EUR 16,94 (Anlage K 14)

-Ungezieferbekämpfung EUR 6,94 (Anlage K 15)

-Küche EUR 1.600,00 (Anlage K 17)

-Miete für neue Wohnung EUR 200,00 (Anlage K 18).


Die Klägerin ist der Rechtsansicht, dass die Beklagten zum Ersatz vorbezeichneter Schäden ver­pflichtet seien, da die Beklagten die außerordentliche Kündigung verursacht hätten. Trotz mehrfa­cher Aufforderung hätten die Beklagten den Schimmel in der Wohnung nicht beseitigt.

Die Klägerin beantragt daher:

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin EUR 4.174,44 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hier­aus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen:

Klageabweisung.

Die Beklagten bestreiten, dass es kurze Zeit nach Einzug der Klägerin zu einem massiven Schim­melbefall in der streitgegenständlichen Wohnung gekommen sei. Ferner bestreiten die Beklagten, dass der Schimmelbefall mit Kolonien von Silberfischchen in der Wohnung einhergegangen sei. Es sei zutreffend, dass die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 07.04.2010 zur Mängelbeseiti­gung aufgefordert habe, die Schimmelschäden bis 30.05.2010 zu beseitigen. Es sei aber nicht zu­treffend, dass die Beklagten mit Schreiben vom 09.04.2010 eine Mängelbeseitigung verweigert hätten. Vielmehr habe man mit E-Mail der Hausverwaltung Flack vom 06.04.2010 ausdrücklich die Behebung der Schimmelschäden angeboten. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Miet­verhältnisses seitens der Klägerin sei aufgrund des geringfügigen Schimmelbefalls nicht gerecht­fertigt. Die Beklagten hätten auch eine Mängelbeseitigung angeboten.

Die Beklagten sind ferner der Rechtsansicht, dass etwaige Schadenersatzansprüche bereits ge­mäß § 548 BGB verjährt seien. Außerdem sei im Mietvertrag unter Ziffer 6.4 eine Ausschlussklau­sel, soweit kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit gegeben ist.

Im Wege der Widerklage macht die Beklagte ausstehende Mieten in Höhe von EUR 1.750,00 gel­tend.

Zwischen Mai und Oktober wurden durch die Klägerin lediglich EUR 800,00 pro Monat statt der vertraglich vereinbarten EUR 950,00 bezahlt. Im November 2010 wurde kein Mietzins entrichtet.

Die Beklagten beantragen daher,

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten zur gesamten Hand EUR 1.750,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 % über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Klägerin beantragt:

Abweisung der Widerklage.

Die Klägerin bestreitet die Höhe des ausstehenden Mietzinses nicht. Sie habe jedoch aufgrund des starken Schimmelbefalls eine entsprechende Minderung vorgenommen. Für November 2010 sei ohnehin kein Mietzins mehr geschuldet, da das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündi­gung zum 31.10.2010 beendet wurde.

Gemäß Beweisbeschluss vom 28.10.2011 hat das Gericht die Zeugen Lippert und Anders ver­nommen.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird verwiesen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anla­gen sowie auf die Protokolle der öffentlichen Verhandlungen vom 07.10.2011 und 01 .02.2012.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in einer Höhe von EUR 2.324,44 begründet. Die zulässige Widerklage ist nicht begründet.

1. Die Klägerin kann die Positionen Sachverständigengutachten Schramm in Höhe von EUR 509,91 , Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 765,64 sowie Ungezieferbekämpfungsmittel als Schadenersatz gem. §§ 280, 535 BGB geltend machen. Die Umzugskosten in Höhe von EUR 1.010,31 , Umzugskartons in Höhe von EUR 28,50, Nachsendeauftrag in Höhe von EUR 15,20, Ummeldegebühr in Höhe von EUR 11,00 können als Kündigungsfolgeschaden geltend gemacht werden. Mangels Schaden kann hinsichtlich der Position Küche weder ein Kündi­gungsfolgeschaden noch sonstiger Schadenersatz geltend gemacht werden. Gleiches gilt für die Miete hinsichtlich der neuen Wohnung, da diesbezüglich nicht ausreichend vorgetragen wurde.

a) Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens, da die Beklag­ten ihre vertraglichen Verpflichtungen verletzt haben und die Klägerin deshalb das Miet­verhältnis gekündigt hat. Aufgrund der vom Gericht durchgeführten Beweisaufnahme er­gab sich insbesondere aufgrund der Angaben des Zeugen L.., dass die streitgegen­ständliche Wohnung von Schimmel befallen war. Der Zeuge L... führte schlüssig und widerspruchsfrei aus, dass im Arbeitszimmer der Wohnung ein großer schwarzer Fleck gewesen sei. Der Zeuge könne sich dies nur als Schimmelbefall erklären. Außerdem seien in den Nachtstunden große Mengen an Silberfischchen in dem Gang, dem Bad und Schlafzimmer aufgetreten. Zwar konnte der Zeuge keine näheren Angaben zur Anzahl des Ungeziefers machen, jedoch wurde der Ungezieferbefall als erheblich beeinträchtigend geschildert.

Für das Gericht waren bereits aufgrund der Angaben des Zeugen L.... die Vorausset­zungen einer außerordentlichen Kündigung durch die Klägerin gegeben. Bei der Würdi­gung der Aussage verkennt das Gericht nicht, dass die Schilderung durch den Zeugen wesentlich weniger eindrucksvoll war, als von der Klägerin geschildert. Gleichwohl ist hin­sichtlich der außerordentlichen Kündigung zu berücksichtigen , dass die Klägerin die Be­klagte bereits mit Schreiben vom 07.04.2010 zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat.

Zwar stellt das Schreiben vom 09.04.2010 der Beklagten (Anlage K 3) keine Verweigerung der Mangelbeseitigung dar. Letztlich haben die Beklagten jedoch keine Anstalten zur Mangelbeseitigung unternommen. Die mehr als vier Monate nach Aufforderung zur Man­gel beseitigung ausgesprochene außerordentliche Kündigung ist demnach rechtmäßig.

Für das Gericht steht ferner fest, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht im nut­zungsbedingten Verhalten der Klägerin liegt. Letztlich wird dies durch die Beklagten auch nicht bestritten. Ferner ergibt sich dies aus dem im selbständigen Beweisverfahren erhol­ten Gutachten (Aktenzeichen 474 H 13766/10, Anlage K 6). Insoweit führte der seinerzeit beauftragte Gutachter Prof. Dr. Marek aus, dass das Nutzerverhalten im vorliegenden Fall lediglich eine untergeordnete Rolle gespielt habe.
Die Beklagten haben die begangene Pflichtverletzung auch zu vertreten. Trotz mehrfacher
Beseitigungsaufforderung sind die Beklagten einer Mangelbeseitigung nicht nachgekommen.
Dass die Beklagten Kenntnis von einem baubedingten Schimmelbefall der Wohnung
hatten, steht für das Gericht fest. Diesbezüglich führte der Zeuge A.... glaubhaft aus,
dass die Beklagte 1) ihm gegenüber als Grund für den Schimmel ein bautechnisches
Problem angegeben habe. Den Beklagten war die Ursache des Schimmelbefalls (keine
ausreichende Wärmedämmung) daher sehr wohl bewusst. Gleichwohl wurden keine adäquaten
Mangelbeseitigungsmaßnahmen unternommen
Somit geht das Gericht hier von grober Fahrlässigkeit aus, so dass es auf das Haftungsprivileg
des Mietvertrages nicht mehr ankommt.


b) Die Höhe des Schadens bemisst sich nach der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage
und derjenigen, die bei ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. Die allgemeinen
Grundsätze des Schadensrechts, wie die Schadensminderungspflicht, die Vorteilsausgleichung,
der Abzug neu für alt und dergleichen sind auch hier zu beachten
(SchmidtiFutterer, § 542, Rdn. 114).
Demnach kann die Klägerin für folgende Schadenspositionen Schadenersatz verlangen :
- Sachverständigengutachten Schramm in Höhe von EUR 509,91
- Umzugskosten in Höhe von EUR 1.010,31
- Umzugskartons in Höhe von EUR 28,50
- Nachsendeauftrag Post EUR 15,20
-Ummeldegebühr EUR 11,00
- EUR 775,64 Rechtsanwaltskosten
- Ungezieferbekämpfung in Höhe von insgesamt EUR 23,88.


Der Schadensersatzanspruch ist auch nicht verjährt gem. § 548 BGB. Der Kündigungsfolgeschaden
unterliegt der Regelverjährung des § 195 BGB (vgl. Schmidtl-Futterer, § 548
Rn. 64).


c) Die geltend gemachten Schadenspositionen (Küche) in Höhe von 1.600 Euro und "Miete
für neue Wohnung" in Höhe von 200 Euro können jedoch nicht geltend gemacht werden.
Hinsichtlich der Küche ist folgendes auszuführen:
Wie die Klägerin ausführte, hat sie für die streitgegenständliche Wohnung eigens eine
neue Küche zum Neupreis in Höhe von EUR 3.900,00 gekauft. Diese sei, da die Küche in
der neuen Wohnung nicht mehr verwendbar gewesen wäre, am 10.09.2010 an Herrn H...
O... verkauft worden. Bereits nach dem Vortrag der Klägerin fehlt es an einem
Schaden. Die geltend gemachten EUR 1.600,00 hinsichtlich der Küche resultieren aus
dem Zeitwertverlust, der durch die Benutzung der Küche von etwa einem Jahr entstanden
ist. Der Zeitwertverlust stellt jedoch keinen Schaden dar. Schadenersatz kann somit hinsichtlich
des Postens Küche nicht verlangt werden.
Hinsichtlich der Miete für die neue Wohnung ist auszuführen:
Grundsätzlich sind entsprechende Mehrkosten für eine neue Wohnung zwar vom Kündigungsfolgeschaden
umfasst (vgl. SchmidtlFutterer, § 542, Rdn. 118). Insoweit fehlt es jedoch
gänzlich an entsprechendem Klägervortrag, inwiefern die neue Wohnung gleichwertig
ist. Der bloße Verweis, dass eine Drei-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Keller und
Stellplatz angemietet worden sei, genügt nicht der Darlegungspflicht der Klägerin.

2. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Hinsichtlich der eingeklagten Miete für November 2010 fehlt es bereits an einer Rechtsgrundlage,
da der Mietvertrag durch die außerordentliche Kündigung zum 31.10.2010 beendet wurde.
Hinsichtlich weiterer eingeklagter Mieten für die Monate Mai bis Oktober 2010 hält das Gericht
die von der Klägerin vorgenommene Minderung in Höhe von EUR 150,00 für gerechtfertigt.
Diesbezüglich wird auf die bereits dargestellten Ergebnisse der Beweisaufnahme verwiesen.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt für die Klägerin aus § 709 S. 2
ZPO, für die Beklagten aus §§ 708 Nr. 11 , 711 ZPO.
Der Streitwert ergibt sich aus der Summe der eingeklagten Forderung und der Widerklage (§ 45 Abs. 1 GKG).

 

 

 

 

Zuletzt geändert am: 02 Mar 2012 um 8:41 AM

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