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Die Mietpreisbremse ist da !

  
Zum 01.08.2015 hat nunmehr auch Bayern die Mietpreisbremse umgesetzt. Die bayerische Staatsregierung hat am 14.07.2015 die Mietpreisbremseverordnung beschlossen und die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Insgesamt 144 Kommunen werden erfasst, ein Großteil davon in Oberbayern. Bereits seit 01.06.2015 ist das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmarkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) in Kraft getreten.

Das ändert sich mit der neu in Kraft getretenen Verordnung, welche auf dem Mietrechtsnovellierungsgesetz fust.

  • Die Miete darf bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Beschränkung gilt für sämtlichen Wohnraum auch für Ferienwohnungen bzw. Zweitwohnungen.
  • Die Beschränkung gilt nicht für Gewerbemietverträge, isolierte Garagenmietverträge oder für die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB ausgenommenen Mietverhätnisse, wie beispielsweise Studentenwohnheime. Ausnahmsweise gilt die Mietpreisbremse nicht für neu geschaffenen Wohnraum, welcher nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Hierbei ist von einem Investitonsaufwand von 700-1000 € pro qm auszugehen und einer Neuvermietung, bei welcher der Abschluss des Vertrages nach dem 01. Oktober 2014 liegen muss.  Eine weitere Ausnahme bildet die „umfassende Modernisierung" und eine anschließende Neuvermietung. Auch bei einer „umfassenden Modernisierung" ist auf den Investitionsaufwand und auf das Ergebnis der Maßnahme abzustellen. Bei dieser Ausnahme ist jedoch der Zeitpunkt der Erstvermietung unerheblich. Dieser kann vor oder nach dem 01. Oktober 2014 liegen.
  • Höchst umstritten ist die Frage, wie die Preisbildung von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Nachdem beispielsweise der Mietspiegel 2015 für München obere und untere Spannen aufweist ist fraglich, von welchem Niveau die zehnprozentige Erhöhung zu errechnen ist. Richtig wird wohl sein, dass 10 % auf die obere Spanne hinzuzusetzen sind. Dies vor dem Hintergrund, dass der Bundesgerichtshof nicht von einer Punktmiete sondern von einer Bandbreite spricht. Dementsprechend  bildet die oberste Spanne noch die Ortsüblichkeit der Miete ab und hierauf sind gemäß § 556 d Abs. 1 BGB 10 % hinzuzurechnen. Darlegungs- und beweisbelastet für die Rechtmäßigkeit der vereinbarten Miete ist der Mieter. Hier wird jedoch die Rechtsprechung abzuwarten sein.
  • Die ermittelte Miete  darf  aus Gründen des Bestandsschutzes  und der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs überschritten werden, wenn die vor dem 1. August 2015 verlangte Miete höher war, als die errechnete Wiedervermietungsmiete. 
  • Als Rechtsfolge normiert § 556 g Abs. 1 Satz 2 BGB eine Sonderregel dahingehend, dass eine zum Nachteil des Mieters von diesen Vorschriften abweichende Vereinbarung nur insoweit unwirksam ist, als die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. 
  • Der Mieter kann vom Vermieter bereits bezahlte Miete nur zurückverlangen, wenn er den Verstoß gegen die neuen mietrechtlichen Vorschriften beim Vermieter gerügt hat. Dies wird in der Praxis immer dann interessant werden, wenn der Vermieter den Mieter auf rückständige Miete oder Räumung verklagt und sich der im Zahlungsverzug befindliche Mieter mit angeblich zu viel gezahlter Miete aufrechnet.  Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Der Mieter kann nur  die Miete vom Vermieter zurückverlangen, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. 
  • Um seinen Anspruch durchzusetzen gibt der Gesetzgeber dem Mieter in §556 g Abs. 3 BGB  einen Auskunftsanspruch an die Hand. Der   Vermieter ist demnach dem Mieter verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Soweit der Mieter Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen verlangt, muss die Auskunft den Anforderungen des §559 b Abs.1 Satz 2 und 3 BGB entsprechen. In der Auskunft muss die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert werden. Die Auskunft muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten.

Mit Einführung der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung greift der Gesetzgeber in unverantwortlicher Weise in das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG)  und in die Vertragsfreiheit (Art. 2 GG) ein. Durch die neue Gesetzgebung wird durch den Gesetzgeber Unsicherheit in den Markt gebracht und genau das Gegenteil  des erklärten Ziels, nämlich die Sicherung bezahlbarer Mieten für Einkommensgruppen in Ballungsräumen zu  schaffen, erreicht. Es ist schon für absolute Fachleute schwierig die Wiedervermietungsmiete zu bestimmen und wird bei den Vertragspartnern zu Misstrauen und Streit führen. Vorteilhaft wird die Mietpreisbremse für diejenigen Mieter sein, die sich auch jetzt bereits auf dem Markt behaupten  und welche nunmehr noch größere Flächen anmieten können. Die Wohnsituation wird sich zulasten der Mieter deutlich verschlechtern. Insbesondere ist bereits jetzt der Vermieter nicht mehr bereit, Investitionen in energetische Modernisierung, welche in erster Linie dem Mieter zugute kommt zu investieren. Auch im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs frägt sich so mancher Vermieter, warum er in seine Immobilie noch etwas investieren soll, wenn er hierfür keine adäquate Miete mehr erhält. Dementsprechend wird der Markt in Ballungsräumen noch enger werden, und wohlhabende Mieter werden immer weniger auf interessanten Wohnraum verzichten wollen. Dem Mieter, für den die Mietpreisbremse vom Gesetzgeber geschaffen wurde, wurde von diesem ein Bärendienst erwiesen. 




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Harald Spöth
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