Donnerstag - April - 15.04.2010 - § 551 BGB gilt auch für die Sicherung der Forderung aus dem Mietverhältnis durch formelle Mitverpflichtung eines weiteren "Mieters" LG Lübeck, Urteil vom 25.03.2010 - 14 S 146/09 Das Landgericht Lübeck hatte über die Frage zu entscheiden, ob die Mitverpflichtung eines Elternteils als Mieter zur Sicherheit des Vermieters wirksam ist. 14 S 146/09 30 C 26/08 Amtsgericht Lübeck Verkündet am: 25. März 2010 als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Landgericht Lübeck Urteil Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit 1.) der Frau S., - Beklagte und Berufungsklägerin zu 1) - 2.) des Herrn S., - Beklagter und Berufungskläger zu 2) - - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte gegen Firma W. X mbH & Co. KG, - Klägerin und Berufungsbeklagte - - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck im schriftlichen Verfahren aufgrund der bis zum 28. Januar 2010 eingereichten Schriftsätze durch den Vizepräsidenten des Landgerichts Dr. Krönert, den Richter am Landgericht Ickes und den Richter Holtkamp für Recht erkannt: Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12. Juni 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lübeck teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerin EUR 2.270,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. März 2008 zu zahlen. Die Klage gegen die Beklagte zu 1) wird abgewiesen. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des ersten Rechtszuges werden dem Kläger zu 2/3 und dem Beklagten zu 2) zu 1/3 auferlegt. Von den außergerichtlichen Kosten trägt die Klägerin die Kosten der Beklagten zu 1) voll und die des Beklagten zu 2) zu 1/3, der Beklagte zu 2) trägt 1/3 der Kosten der Klägerin. Die Gerichtskosten der Berufung tragen die Klägerin und der Beklagte zu 2) zu je ½. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1), der Beklagte zu 2) trägt ½ der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Die Parteien streiten um Schadenersatz und Nutzungsentschädigung nach einem durch Zwangsräumung beendeten Mietverhältnis. Der Beklagte zu 2) stammt aus B. und suchte im Sommer 2002 im Alter von 17 Jahren und 9 Monaten eine Wohnung in L., weil er dort ab 1. August 2002 eine Lehre anfangen wollte. Anfang Juni 2002 führten die Beklagten mit der Zeugin K., einer Mitarbeiterin der Beklagten, ein Interessentengespräch im Rahmen dessen die Zeugin K. den Beklagten erklärte, dass man aufgrund der schlechten Einkommenssituation des Beklagten zu 2) die Wohnung nicht an ihn vermieten könne, weil nicht zu erkennen sei, wie er bei einem Einkommen von netto EUR 390,- die Miete in Höhe von monatlich brutto EUR 275,00 (EUR 230,- NKM + EUR 45 Nebenkostenvorauszahlung) bezahlen könne. Eine Vermietung könne deshalb nur erfolgen, wenn die Anmietung mindestens auch durch ein Elternteil erfolgen würde. Daraufhin unterschrieb die Beklagte 1), die Mutter des Beklagten zu 2), den Mietvertrag über die streitgegenständliche 1-Zimmer-Wohnung mit 35,09 m² als Mitmieterin. Zusätzlich leisteten die Beklagten gemäß § 12 des Mietvertrages eine Barsicherheit in Höhe von EUR 600,-. In § 17 Nr. 1 und 2 des formularmäßigen Mietvertrages vereinbarten die Parteien eine flexible Fristenregelung für Schönheitsreparaturen und in § 17 Nr. 3 einen Schadenersatzanspruch des Beklagten nach Fälligkeit und Fristsetzung, falls der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt. Wegen der Einzelheiten dieser Regelung und aller weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Kopie in Anlage K 1 (Bl. 8ff. d.A.) verwiesen. Der Beklagte zu 2) zahlte zunächst die Miete, die Beklagte zu 1) blieb in Berlin wohnen, wo sie allerdings ihren Wohnsitz wechselte. Wegen Zahlungsrückstandes kündigte die Klägerin fristlos und erwirkte unter dem 10. April 2007 ein Versäumnisurteil auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, das (nur) unter der Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung zugestellt wurde. Die Zwangsräumung erfolgte am 6. Juli 2007. Unter dem 17. Juli 2007 fertigte die Klägerin ein Rückgabeprotokoll (Anlage K 3, Bl. 23ff. d.A.). Mit Einwurfeinschreiben vom 20. Juli 2007, das unter der Anschrift der streitgegenständlichen, zwischenzeitlich geräumten Wohnung zugestellt wurde, forderte die Klägerin die Beklagten auf, die aus dem Protokoll ersichtlichen Schönheitsreparaturen bis zum 2. August 2007 durchzuführen. Die Beklagten reagierten nicht. Die Klägerin ließ daraufhin Schönheitsreparaturen für insgesamt EUR 3.200,52 (darunter unstreitig EUR 1.765,91 für Tapezierarbeiten) durchführen. Mit Einwurfeinschreiben an die Mietanschrift rechnete die Klägerin wegen dieses Betrages und einer Nutzungsentschädigung in Höhe von EUR 1.116,- für die Monate April bis Juli 2007 gegen die Mietsicherheit in Höhe von EUR 649,03 auf. Den darüber hinaus gehenden Betrag verlangt die Klägerin mit der Klage. Sie hat behauptet, die Wohnung sei bei der Rückgabe beschädigt gewesen. Schönheitsreparaturen seien während der Mietzeit nicht durchgeführt worden. Deswegen seien insbesondere die Tapezierarbeiten notwendig geworden. Das Amtsgericht hat die Beklagten mit dem angegriffenen Urteil, auf das wegen aller weiteren Einzelheiten verwiesen wird, als Gesamtschuldner zur Zahlung von EUR 2.270,42 nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, die sich nur noch gegen die Verurteilung zum Schadenersatz wegen der Schönheitsreparaturen in Höhe von EUR 1.765,91 und die Verurteilung zur Nutzungsentschädigung (über den Tag der Zwangsräumung hinaus) wendet. Die Beklagten behaupten, die Beklagte sei lediglich zu Sicherungszwecken und auf Verlangen der Klägerin formell Mieterin geworden. Nutzungsentschädigung sei ohne weiteren Vortrag nur bis zum Tag der Zwangsräumung zu zahlen und hinsichtlich der Schönheitsreparaturen fehle es an den Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB, die nur zusammen für beide Mieter eintreten könnten. Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 12. Mai 2009 verkündeten Urteils des Amtsgerichtes Lübeck, Gz.: 30 C 26/08 wird die Klage, soweit diese über Verurteilung von EUR 319,02 nebst Zinsen hinausgeht, abgewiesen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie meint, die Mitverpflichtung sei nicht nichtig. Die Mitverpflichtung der Beklagten falle nicht unter § 551 BGB. Die Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB seien auch gegenüber der Beklagten zu 1) erfüllt, weil nach § 29 des Mietvertrages beide Mieter für einander und damit auch der Beklagte zu 2) für die Beklagte zu 1) empfangsbevollmächtigt gewesen sei. Schließlich könne Nutzungsentschädigung auch über II. Die zulässige Berufung der Beklagten zu 1) ist begründet, die zulässige Berufung des Beklagten zu 2) ist unbegründet. 1. Mietvertragliche Ansprüche gegen die Beklagte zu 1) scheitern bereits daran, dass ihre Mitverpflichtung gemäß § 551 Abs. 4 BGB nichtig ist (unten a). Gegenüber der Beklagten zu 1) sind darüber hinaus die Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB wegen des Anspruchs auf die Schönheitsreparaturen nicht erfüllt (unten b) und auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung über den Termin der Zwangsräumung hinaus besteht nicht (unten c). a) § 551 Abs. 1 BGB gilt für alle Arten von Sicherheiten (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl. 2010, § 551 Rn 3) und deshalb auch für den Schuldbeitritt und den formellen Eintritt in den Mietvertrag zum Zweck der Absicherung (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn III 174; Derleder, NZM 2006, 605; vgl. auch LG Leipzig, NJW-RR 2005, 1250-1252), die beide verbreitete Mittel der Sicherung von Forderungen sind. (1) Die Beklagte zu 1) hat den Mietvertrag nur zur Sicherheit formell mitunterzeichnet. Für die Unterscheidung eines Eintritts in den Mietvertrag zum Zweck der Absicherung oder als echter Mitmieter kommt es wie auch sonst auf den Wortlaut des Vertrages nicht allein an. Die Bezeichnung als Mitmieter kann ein Indiz sein, das hier jedoch durch die eindeutige Zweckrichtung des Eintritts entkräftet wird. Eine Nutzung durch die Beklagte zu 1) selbst war, wie die Klägerin auch wissen konnte, weder beabsichtigt noch auch nur möglich, weil die Wohnung lediglich über ein Zimmer verfügt und die Beklagte zu 1) mit ihrem Ehemann in B. lebte. Zwar kann ein Mietvertrag auch in der Weise geschlossen werden, dass der Mieter eine Wohnung zur Überlassung an einen Dritten anmietet. Das kommt insbesondere in Betracht, wenn Eltern ihre Unterhaltspflicht gegenüber Volljährigen dadurch erfüllen wollen, dass sie nicht Barunterhalt durch Zahlung der Miete leisten, sondern stattdessen eine Wohnung zur Verfügung stellen. Der Eintritt in den Mietvertrag als Mitmieter geht jedoch über diese Form der Unterhaltsgewährung hinaus, indem dem Beklagten zu 2) eigene Rechte gegenüber der Klägerin eingeräumt werden. Der Zweck des Eintritts bestand nicht in der Gewährung von Unterhalt, sondern allein in der Absicherung der Klägerin. Ihre Unterhaltsverpflichtung hätte die Beklagte zu 1) auch z.B. durch schlichte Mietzahlung erfüllen können, ohne z.B. zugleich für jede einfach fahrlässige Beschädigung des Mietobjekts durch den Beklagten zu 1) haften zu müssen. Soweit es für die Auslegung des Vertrages auf die von den Parteien verfolgten Zwecke ankommt, ist der Eintritt in den Mietvertrag aus Sicht der Beklagten zu 1) deshalb nicht aus ihren eigenen Interessen zu erklären, sondern nur aus ihrem Eingehen auf das von der Klägerin verfolgte Interesse. (2) Der Vertragsbeitritt erfolgte auf Verlangen der Klägerin. Für das Verlangen i.S.v. § 551 Abs. 1 BGB kann nicht mehr verlangt werden, als dass der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages von der Stellung der Mietsicherheit abhängig macht. Genau dies reicht für alle anderen Mietsicherheiten. Für den Vertragsbeitritt kann nichts anderes gelten. Soweit der BGH die Anwendung des § 551 BGB auf die kumulierend eingeräumte Bürgschaft verneint hat, wenn die Sicherheit freiwillig bzw. unaufgefordert eingeräumt wurde (BGHZ 111, 361-363, zit. nach juris Rn 13) ist auch diese Voraussetzung nach dem Vortrag der Klägerin erfüllt. Denn das Angebot der Beklagten zu 1), den Mietvertrag zu unterzeichnen, ist erst nach der Aufforderung durch die Klägerin erfolgt, die nach ihrem eigenen Vortrag den Mietvertrag nur unter der Bedingung der Anmietung der Wohnung zumindest auch durch ein Elternteil schließen wollte. (3) Die Einordnung des Vertragsbeitritts als Mietsicherheit und Anwendung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB entspricht auch dem Zweck des § 551 BGB. § 551 BGB will den Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen bewahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können (Begründung BT-Drucks. 9/2079 S. 10 zit. nach BGHZ 111, 361-363, Rn 13). Dabei unterscheidet der Gesetzgeber nicht zwischen der Quelle der Sicherheit im Vermögen des Mieters oder dem Vermögen eines Dritten. Die Stellung einer Barsicherheit von mehr als drei Nettomonatsmieten ist auch nichtig, wenn sie von einem Dritten gestellt wird. Diese Ausweitung entspricht dem Gesetzeszweck. Denn auch das Reservoir an Fremdsicherheiten, die ein Mieter beibringen kann, ist begrenzt. Die Ausschöpfung des Reservoirs an Fremdsicherheiten für die Absicherung des Vermieters wirkt ebenso mobilitätshemmend wie die Ausschöpfung der Reserven im eigenen Vermögen. Es gibt dabei keinen Grund, die Absicherung durch die unterhaltspflichtigen Eltern im Interesse des Vermieters anders als eine andere Form der Fremdsicherung zu behandeln. Das Vermögen der Eltern ist für den Unterhaltsberechtigten oft das einzige auch für andere Zwecke z.B. seiner Ausbildungsfinanzierung zur Verfügung stehende Sicherungsmittel. Wenn der Gesetzeszweck des § 551 BGB in dieser Weise zu verstehen ist, ist auch deutlich dass das Wort „Mieter„ in Absatz 1 teleologisch so reduziert werden muss, dass der Beitretende nicht selbst Mieter im Sinn dieser Vorschrift ist. b) Gegenüber der Beklagten zu 1) sind darüber hinaus die Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB wegen des Anspruchs auf die Schönheitsreparaturen nicht erfüllt. Wegen der Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB muss zwischen den beiden Beklagten unterschieden werden. Zwischen den beiden Beklagten besteht ein Gesamtschuldverhältnis, für das § 425 BGB bestimmt, dass alle außer den in §§ 422-424 BGB genannten Tatsachen Einzelwirkung entfalten. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 BGB gehört nicht zu den in §§ 422-425 BGB genannten Tatsachen, so dass von der Beklagten zu 1) Schadenersatz statt der Leistung nicht verlangt werden kann, wenn die Voraussetzungen des § 281 Abs. 1 BGB nicht auch in ihrer Person vorliegen (vgl. Staudinger/Ulrich Noack (2005), § 425 BGB Rn 32). Weder durch die Zwangsräumung, von der die Beklagte zu 1) nach ihrem Vortrag nichts wusste und für deren Kenntnis die Klägerin keinen Beweis angeboten hat, noch insbesondere durch das Schreiben vom 20. Juli 2007 sind diese Voraussetzungen erfüllt worden. Wegen des Schreibens vom 20. Juli 2007 kommt es dabei nicht darauf an, ob der Beklagte zu 2) wirksam bevollmächtigt war, den an seine Mutter adressierten Brief zu empfangen. Denn auch ihm kann 2 Wochen nach der Zwangsräumung unter der Anschrift der geräumten Wohnung natürlich kein Schreiben mit Fristsetzung mehr zugestellt werden. c) Auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die Beklagte zu 1) besteht nicht. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546 a Abs. 1 BGB ist taggenau auf den Tag der Räumung begrenzt (BGH NZM 2006, 52-53) und damit durch den nicht angegriffenen Teil des amtsgerichtlichen Urteils gedeckt. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist die Entscheidung des BGH auch auf den Fall der Zwangsräumung anwendbar. Die vom BGH herausgearbeitete Ratio des Gesetzes greift auch bei der Räumung. § 546 a Abs. 1 BGB ist von dem Gedanken getragen, dass es unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt erscheint, den Mieter, der die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, besser zu stellen, als er bei Fortdauer des Mietvertrages gestanden hätte. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil es nur an ihm liegt, dass er noch im Besitz der Mietsache ist, und weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen. Durch die Regelung des § 546 a Abs. 1 BGB wird Druck auf den Mieter ausgeübt, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen; es liegt allein an ihm, die Rechtsfolgen des § 546 a Abs. 1 BGB zu vermeiden oder zu beenden (BGH a.a.O.). Diese Ratio gilt auch bei der Zwangsräumung, weil es dem Mieter auch in diesem Fall bis zum Tag der Räumung möglich ist, die gemietete Wohnung freiwillig herauszugeben und damit die Räumung und die Rechtsfolgen des § 546 a Abs. 1 BGB zu vermeiden. Nach diesem Tag besteht die Möglichkeit nicht mehr, greift dieser Gesetzeszweck nicht mehr, und ist deshalb die volle Nutzungsentschädigung nur unter den Voraussetzungen des § 546a Abs. 2 BGB iVm § 280 Abs. 1 BGB zu zahlen, zu denen die Klägerin nicht vorgetragen hat, dass ein anderer Mieter zur Verfügung stand, an den die Wohnung hätte vermietet werden können. 2. Die Berufung des Beklagten zu 2) ist demgegenüber unbegründet. a) Hinsichtlich der Forderung wegen der Schönheitsreparaturen liegen die Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB schon wegen des Räumungsversäumnisurteils und der Zwangsräumung vor. Nachdem der Beklagte zu 2) durch die Nichterfüllung des Räumungstitels seinen Unwillen oder seine Unfähigkeit zur Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Klägerin gezeigt hat, ist der Klägerin eine neue Fristsetzung, um dem Beklagten zu 2) die Erfüllung seiner Verpflichtungen zu ermöglichen nicht mehr zuzumuten und in beiderseitiger Abwägung der Interessen die sofortige Geltendmachung von Schadenersatz gerechtfertigt. b) Aus den oben zu 1 c) dargelegten Gründen ist auch der Beklagte zu 2) zur Zahlung einer weiteren Nutzungsentschädigung als bis zum Tag der Zwangsräumung nicht verpflichtet. Allerdings hat auch das Amtsgericht - möglicherweise wegen eines Rechenfehlers - die Nutzungsentschädigung nur für drei Monate, April bis Juni, zugesprochen und also für Juli überhaupt keine Nutzungsentschädigung ausgeurteilt, so dass die Berufung auch insoweit keinen Erfolg haben kann. III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 97, 100 Abs. 4, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Die Frage der Anwendung des § 551 BGB auf den Schuldbeitritt und die formelle Mitunterzeichnung des Mietvertrages, die grundsätzliche Bedeutung hat, ist nur eine gleichrangige Begründung für die Abweisung der Berufung gegen die Beklagte zu 1) (vgl. Musielak/Ball, ZPO, 7. Aufl. 2009, § 543 Rn 9 k). Dr. Krönert Vizepräsident des Landgerichts Ickes Richter am Landgericht Holtkamp Richter

Harald Spöth Rechtsanwalt Kanzlei für Immobilienrecht Sonnenstrasse 13 80331 München Tel.: +49 (0) 89 - 51 51 88 03 Fax: +49 (0) 89 - 51 51 88 05 www.rechtsanwalt-spoeth.de info@rechtsanwalt-spoeth.de Themen im Überblick »Mietrecht »Wohnungseigentumsrecht »Immobilienrecht »Privates Baurecht »Steuer-, Erb-, und Familienrecht Aktuelle Urteile »Mietrecht »Steuerrecht »Baurecht »WEG-Recht