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 22.06.2010 Entspricht der Beschluss einer Umzugskostenpauschale ordnungsgemäßer Verwaltung ? Landgericht München I Aktenzeichen: 36 S 3314/08  Die Beteiligten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger hat den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24.07.2007 angefochten, durch welchen die Unkostenpauschale bei Umzügen eines Eigentümers oder Mieters von bisher 25 auf 100 Euro erhöht worden ist. Landgericht München I Aktenzeichen: 36 S 3314/08 Im Namen des Volkes Urteil Verkündet am 4.9.2008 AG München: 484 C 203/07 WEG Die Urkundsbeamtin ... In dem Rechtsstreit ... - Kläger/Berufungskläger - Prozessbevollmächtigte/r: ... gegen ... - Beklagte/Berufungsbeklagte - Prozessbevollmächtigte/r: Rechtsanwälte M., M2., S. & P., N. Str. ..., M., Gz.: .../07 Beigeladen: ... wegen Beschlussanfechtung erlässt das Landgericht München I durch Vorsitzende Richterin am Landgericht Kuhmann sowie Richter am Landgericht Dr. Steiner und Richterin am Landgericht Gößmann aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 4.9.2008 folgendes Endurteil: I. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 21.12.2008 wird zurückgewiesen. II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. III. Die Revision wird nicht zugelassen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.000 € festgesetzt. Gründe: I. Nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist (Thomas/Putzo, ZPO, 29. Auflage, § 540, Rdnr. 5 m. w. N.). Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit gemäß § 43 Nr. 4 WEG handelt. II. Die Berufung ist zulässig; diese wurde form- und fristgerecht unter Beachtung der übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen eingelegt, §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519 ZPO. Das Rechtsmittel hatte jedoch in der Sache keinen Erfolg; das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht die gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.7.2007 unter TOP II.6 gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen. Der angefochtene Beschluss, mit dem die Unkostenpauschale von bisher 25 € auf nunmehr 100 € erhöht wurde, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. 1. Die Klage konnte entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht wegen fehlender Passivlegitimation abgewiesen werden. Es liegt hier gerade keine eindeutige, sondern vielmehr eine auslegungsfähige und -bedürftige Parteibezeichnung vor. a) Der Kläger hat zwar in seiner Klageschrift im Rubrum auf der Passivseite die WEG ... aufgeführt; richtigerweise ist die Anfechtungsklage gemäß § 46 Absatz 1 Satz 1 WEG n. F. gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Für die Frage, wer in einem Rechtsstreit Partei geworden ist und die erst danach zu beantwortende Frage der Passivlegitimation ist jedoch die von den Parteien gewählte Bezeichnung alleine nicht ausschlaggebend, sondern vielmehr, welcher Sinn ihr im Wege der Auslegung bei objektiver Würdigung des Erklärungsinhalts der Klageschrift aus Sicht der Empfänger (Gericht und Gegner) beizulegen ist (st. Rspr., BGH, NJW 1998, 1496, 1498). Die Kammer teilt, worauf bereits in der Ladungsverfügung hingewiesen wurde, nicht die Auffassung des Amtsgerichts, wonach sich die Parteibezeichnung hier eindeutig als auf den falschen Beklagten (WEG als teilrechtsrechtsfähiger Verband) gerichtet darstellen würde. Insoweit war auch und gerade zu berücksichtigen, dass die Beklagten ausdrücklich im Rubrum, Antrag und der weiteren Begründung als Antragsgegner - und gerade nicht als Antragsgegnerin - bezeichnet werden. Ferner wurde bereits der Klageschrift die Eigentümerliste beigefügt; dies macht jedoch nur Sinn, wenn die übrigen Miteigentümer und nicht der Verband, verklagt werden sollten. Betrachtet man daher die Ausführungen der Klageschrift im notwendigen Gesamtkontext, ist damit davon auszugehen, dass die Kläger als Beklagte die übrigen Eigentümer in der streitgegenständlichen Wohnanlage führen wollten und dies objektiv entsprechend kenntlich gemacht haben. Eine ausreichende Bezeichnung liegt - noch - vor. b) Auch ist die Anfechtungsfrist des § 46 WEG gewahrt. Der Anfechtungsantrag ging am 23.8.2007 bei Gericht ein; die spätere Zustellung wirkt gemäß § 167 ZPO auf den Tag des Eingangs zurück, da diese „demnächst“ erfolgte. Der Kostenvorschuss wurde am 6.9.2007 unmittelbar nach der richterlichen Aufforderung vom 31.8.2007 bezahlt. Dass die Klage gleichwohl erst am 19.10.2007 zugestellt wurde, liegt in der Sphäre des Gerichts und ist dem Einflussbereich des Klägers entzogen. Dieser hat jedenfalls mit der Einzahlung des Vorschusses binnen Wochenfrist alles Zumutbare für eine alsbaldige Zustellung getan; es handelt sich, soweit die Sphäre des Klägers betroffen ist, um eine lediglich geringfügige, und damit unschädliche Verzögerung (vgl. dazu Thomas/Putzo, a. a. O., § 167, Rdnr. 12). 2. Im Übrigen sind jedoch die Ausführungen des Amtsgerichts, soweit es sich in der Sache mit der beanstandeten Erhöhung der Pauschale auseinandergesetzt hat, durchaus zutreffend. Der angefochtene Beschluss entspricht - gemäß den in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer erteilten Hinweisen - ordnungsgemäßer Verwaltung. a) Rechtsgrundlage für die Einführung/Erhöhung einer Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss ist hier konkret § 21 Abs. 7 WEG; auf die frühere zentrale Frage, ob derartige Pauschalen als Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 WEG nur im Wege der Vereinbarung erhoben werden können, kommt es damit nicht mehr an (vgl. zur alten Rechtslage z. B. AG Osnabrück, Beschluss vom 23.9.2005, Az.: 40 II 87/03). Umzugskostenpauschalen können nunmehr gemäß § 16 Abs. 3 oder § 21 Abs. 7 WEG mehrheitlich beschlossen werden. § 21 Abs. 7 WEG geht allerdings insofern weiter, als gemäß § 16 Abs. 3 WEG nur die Betriebs- und Verwaltungskosten, die üblicherweise beim Ein-/Auszug eines Eigentümers oder Mieters anfallen (z. B. zusätzliche Reinigungskosten, Kosten für Beseitigung des zusätzlich anfallenden Mülls), pauschaliert werden können, nicht jedoch die Kosten für Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Farb-/Putzschäden im Treppenhaus), auf die sich die Beklagten zur Begründung der Erhöhung schwerpunktmäßig berufen. Insoweit handelt es sich um Kosten der Instandhaltung bzw. Instandsetzung, für die § 16 Abs. 4 WEG eine Einzelfallregelung, aber eben keine generelle Pauschale zulässt. § 21 Abs. 7 WEG erlaubt es dagegen, auch diese Kosten bei der Pauschalierung angemessen zu berücksichtigen (vgl. dazu Spielbauer/Then, WEG, § 21, Rdnr. 82; § 16, Rdnr. 53 „Umzugskostenpauschale“). Die besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums, wie in § 21 Abs. 7 WEG vorausgesetzt, liegt in dem gegenüber der normalen Wohnnutzung deutlich intensiveren Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere des Treppenhauses und der erhöhten Gefahr von Beschädigungen (vgl. dazu auch Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Auflage, § 21, Rdnr. 115). Ein Verstoß gemäß § 13 Ziffer 1, bzw. 16 Abs. 2 WEG, wie vom Kläger angeführt, ist damit ersichtlich nicht gegeben, da § 21 Abs. 7 gerade nunmehr eine abweichende Kostenverteilung ermöglicht. Da sich der Beschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten muss, darf jedoch die Pauschale nicht überzogen hoch angesetzt werden. b) Für derartige Regelungen, d. h. der pauschalierten Zahlung eines bestimmten Betrags bei jedem Umzug nebst Zuführung zur Instandhaltungsrücklage besteht auch ein erhebliches praktisches Bedürfnis. Umzüge können das gemeinschaftliche Eigentum in Form erhöhten Stromverbrauchs für Aufzüge und Licht, möglicher Beschädigungen des Treppenhauses beim Herein- bzw. Heraustragen der Möbel und erhöhter Verschmutzung beanspruchen (vgl. dazu Karst, ZMR 1993, 255 ff.; Kohlndorfer, ZMR 1993, 257 ff.). Soweit der Kläger dem entgegenhalten will, dass eventuelle Schäden von den jeweiligen Schadensverursachern zu ersetzen seien, verkennt dies, dass in der Praxis nicht selten Beweisprobleme bei der Feststellung des Schadensverursachers sowie Probleme der Schadenszuordnung bestehen, denen die pauschalierte Abgeltung gerade begegnen will. Auch trägt die Pauschalierung der Erfahrungstatsache Rechnung, dass die mit Umzügen verbundenen Beschädigungen nicht selten zu Kleinschäden führen, die für sich genommen weniger ins Gewicht fallen, in der Summe jedoch einen Renovierungsbedarf ergeben, der einen entsprechenden finanziellen Aufwand erfordert. Mit der Zuführung zur Rücklage wird die verwaltungsmäßige Abwicklung solcher Schadensfälle vereinfacht. c) Die Erhöhung ist auch nicht deshalb sittenwidrig, weil der Kläger, was streitig ist, vorgetragen hat, er werde dadurch zahlenmäßig überdurchschnittlich und unangemessen belastet, da er seine Wohnungen an Studenten-Wohngemeinschaften vermieten würde und dadurch mit 10 Umzügen pro Jahr ein deutlich häufigerer Wechsel stattfinde als bei den anderen vermietenden Wohnungseigentümern. Der Kläger hat diese Art der Vermietung aus freien Stücken ausgewählt und erzielt daraus wohl auch einen gewissen Gewinn. Dass er diese selbstgewählte Vermietung in dieser Weise und damit anders als andere Wohnungseigentümer der Anlage handhabt, führt für sich allein nicht dazu, dass für ihn konkret eine Ausnahmeregelung zu statuieren gewesen wäre, zumal prinzipiell - unabhängig von der Frage der Finanzkraft seiner Mieter - die Möglichkeit der Abwälzung der Umzugskostenpauschale auf diese besteht. Auch der Verweis auf den Datenschutz, nachdem jeder Mieterwechsel der Verwaltung zu melden sei, erscheint in diesem Zusammenhang wenig zielführend. Insoweit handelt es sich nicht um die Weitergabe geschützter Daten, sondern um eine rein sachbezogene Information. d) Die Pauschale mit nunmehr 100 € anstatt bis bisher 25 € erscheint auch nicht unangemessen hoch. Ein Betrag von 25 € wurde vor 20 bis 30 Jahren für angemessen gehalten (vgl. LG Wuppertal, MDR 1978, 318: 50 DM; AG Wennigsen/Deister, ZMR 1985, 392: 50 DM; AG Osnabrück, Beschluss vom 23.9.2005, Az.: 40 II 87/03 zu einer 1982 beschlossenen Pauschale von 150 DM). Die Beklagten haben zur Begründung der Erhöhung vorgetragen, dass bei Umzügen erfahrungsgemäß Schäden an den Wänden entstehen, die Malerarbeiten mit einem Zeitaufwand von durchschnittlich jeweils 1 ½ Stunden zuzüglich Anfahrtkosten erfordern würden. Sie berufen sich ferner auf weitere umzugsbedingte Kosten wie z. B. Kosten der Gemeinschaft für die Änderung von Schildern an Briefkasten und Klingeltableau und haben in diesem Zusammenhang eine Rechnung in Höhe von 41,29 € vorgelegt. Nachdem schon eine Handwerkerstunde für Malerarbeiten in einer Größenordnung von 40 bis 50 € zu vergüten ist, ist auch unter Berücksichtigung von Anfahrtszeiten sowie weiterer Kosten, wie von den Beklagten dargestellt, davon auszugehen, dass bei dem zugrundezulegenden Durchschnittsfall ein Reparaturkostenbetrag von 100 € doch erreicht wird. Das Bestreiten des Klägers, der lediglich vorträgt, er habe bei Umzügen nie andere als im üblichen Turnus liegende Malerarbeiten wahrgenommen, ist insoweit nicht substantiiert bzw. behelflich, da die Verwaltung, wie sie auch vorträgt, nicht allzu gravierende Schäden auch erst bei der nächsten, ohnehin notwendigen Treppenhaussanierung beheben lassen kann. Die Angaben der Beklagten, wie sie von dem beigeladenen Verwalter im Termin erneut glaubhaft bestätigt wurden, erscheinen ohne weiteres plausibel. Auch der weitere streitige Vortrag des Klägers, wonach in seinem Fall jegliche Transportschäden von vornherein ausgeschlossen wären bzw. keine weitere Kosten für die Gemeinschaft anfallen würden, da seine Mieter ohne Möbel, nur mit einer Tasche mit Kleidung das Zimmer beziehen und ihren Namen an Briefkasten und Wohnungstüre selbst austauschen, führt zu keiner anderen Beurteilung. Darauf, ob im konkreten Einzelfall Schäden tatsächlich eintreten, kommt es nach dem Wesen einer Pauschale, die notwendigerweise den Durchschnittsfall im Blickpunkt hat, nicht an. Maßgebend ist vielmehr eine grundsätzliche Betrachtungsweise auf der Grundlage von Erfahrungswerten; danach erscheint - wie ausgeführt - eine Pauschale von 100 € als - noch - angemessen. In eine weitere Beweisaufnahme war nicht einzutreten. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Der Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Ein Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit war deshalb veranlasst, weil gegen das Urteil das Rechtsmittel der Revision statthaft ist, auch wenn eine Zulassung der Revision konkret nicht ausgesprochen wurde. Zwar ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. auch die Nichtzulassungsbeschwerde ausgeschlossen, doch obliegt die endgültige Entscheidung, ob eine Streitigkeit gemäß § 43 Nr. 1-4 vorliegt, dem Revisionsgericht. Eine Sicherheitsleistung war jedoch nicht anzuordnen, da die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, unzweifelhaft nicht vorliegen, § 713 ZPO. Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde scheidet aus. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren erfolgte in Übereinstimmung mit der Festsetzung durch das Amtsgericht. Weitere News zu diesem Thema: » Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst auch die Umlage von Instandhaltungskosten, soweit diese im Katalog des § 2 BetrKV aufgeführt sind. Allerdings muss die abweichende Umlage von Betriebskosten hinreichend bestimmt sein. » § 551 BGB gilt auch für die Sicherung der Forderung aus dem Mietverhältnis durch formelle Mitverpflichtung eines weiteren "Mieters" » Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen Mieterhöhung verlangen » Druckversion zeigen » News einem Freund empfehlen
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